揚州市住宅物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。
本辦法所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道物業(yè)服務(wù)中心或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理工作實行屬地管理。市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、功能區(qū)物業(yè)管理行政主管機構(gòu)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及相關(guān)行政管理部門（機構(gòu)）參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制。
市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機制，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；鼓勵采用信息化等新技術(shù)、新方法，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
市、縣（市、區(qū)）人民政府還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市治理工作體系。
第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門），負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)為：
（一）建立和完善市場化物業(yè)服務(wù)和基本物業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理機制；
（二）管理全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)，指導(dǎo)、監(jiān)督各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、功能區(qū)物業(yè)管理行政機構(gòu)開展物業(yè)管理活動；
（三）參與市政府對各縣（市、區(qū)）、功能區(qū)物業(yè)管理工作的目標(biāo)責(zé)任考核；
（四）研究制定全市物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范；
（五）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理；
（六）負(fù)責(zé)市區(qū)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查等管理工作；
（七）依法查處物業(yè)管理重大違法行為；
（八）依法承擔(dān)的其他職責(zé)。
第五條 縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)為：
（一）負(fù)責(zé)對物業(yè)管理日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督；
（二）負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的備案和管理工作；
（三）負(fù)責(zé)物業(yè)管理項目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；
（四）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)督、管理；
（五）負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人進行日�？己�；
（六）協(xié)調(diào)進行業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、換屆及日常工作的指導(dǎo)與監(jiān)督；
（七）依法承擔(dān)的其他職責(zé)。
第六條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，其主要職責(zé)為：
（一）落實轄區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作；
（二）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；
（三）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機制，設(shè)立并公開投訴電話、投訴點，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛；
（四）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目移交和接管工作；
（五）負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建、管理等相關(guān)工作，建立業(yè)主委員會檔案，組織成立物業(yè)管理委員會；
（六）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會備案；
（七）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人服務(wù)行為的監(jiān)督，向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門報送信用信息；
（八）建立由社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜；
（九）依法承擔(dān)的其他職責(zé)。
社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，及時協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；參與住宅專項維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三位一體” 服務(wù)協(xié)調(diào)機制。
第七條 相關(guān)行政部門依據(jù)各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及周邊道路停車泊位設(shè)置和汽車停放工作的指導(dǎo)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因停車矛盾等引發(fā)的治安糾紛的處理，物業(yè)管理保安服務(wù)活動的監(jiān)管等由公安部門負(fù)責(zé)。
依法查處違法建設(shè)、占用和損壞綠地等違法違規(guī)行為，督促相關(guān)責(zé)任單位加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾、建筑垃圾清運和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理，制定住宅小區(qū)垃圾清運服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等由城管部門負(fù)責(zé)。
按照定價權(quán)限制定調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)（含汽車停放）收費標(biāo)準(zhǔn)和保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，制定調(diào)整住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫及依法配建的人防工程平時用作停車位的租金標(biāo)準(zhǔn)，制定調(diào)整生活垃圾清運費標(biāo)準(zhǔn)，依法規(guī)范監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為，及時查處物業(yè)服務(wù)中的價格違法行為等由物價部門會同同級物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)。
對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項目環(huán)境影響評價文件及其污染防治設(shè)施“三同時”（與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)使用）的監(jiān)督管理，對企事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營者的污染物排放的監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進行查處等由環(huán)保部門負(fù)責(zé)。
對房地產(chǎn)開發(fā)項目公建配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理，督促建設(shè)單位及時做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交付后保修期內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的相關(guān)保修工作，受理由房屋質(zhì)量問題引發(fā)的投訴，按職責(zé)依法查處破壞承重結(jié)構(gòu)等違法行為由建設(shè)部門負(fù)責(zé)。
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐等特種設(shè)備進行安全監(jiān)察，依法對特種設(shè)備使用登記、維護保養(yǎng)、定期檢驗、作業(yè)人員持證上崗等情況開展監(jiān)督檢查，調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故，依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為等由質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)。
對物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動用工進行指導(dǎo)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員、高校畢業(yè)生，按規(guī)定在繳納社會保險、參加職業(yè)培訓(xùn)方面給予適當(dāng)補貼等工作由人力資源和社會保障部門負(fù)責(zé)。
對在物業(yè)管理活動中利用合同格式條款侵害消費者權(quán)益的行為，虛假、違法廣告和無須取得許可（含批準(zhǔn)文件）或已經(jīng)取得相關(guān)許可但未依法領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照等違法生產(chǎn)經(jīng)營行為依法進行查處等由工商部門（市場監(jiān)督管理部門）負(fù)責(zé)。
在地塊規(guī)劃設(shè)計條件和建設(shè)工程設(shè)計方案審查中，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公建配套建設(shè)指標(biāo)等工作由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程及設(shè)施平時使用與維護管理的指導(dǎo)和監(jiān)督由民防部門負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化調(diào)整的監(jiān)管和技術(shù)指導(dǎo)等工作由園林部門負(fù)責(zé)。
指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會參與物業(yè)管理相關(guān)工作等由民政部門負(fù)責(zé)。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視、路燈等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。
第八條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。對在物業(yè)服務(wù)和管理工作中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法依規(guī)給予表彰。
第九條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
第十條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。
物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、全面。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
規(guī)劃部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十二條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
第十三條 縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明下列事項：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限；
（二）建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況；
（三）建設(shè)單位；
（四）建設(shè)單位關(guān)于路燈、供排水、電、燃?xì)�、電梯等配套設(shè)施的管護協(xié)議、生活垃圾的清運合同協(xié)議；
（五）其他需要載明的事項。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。
第十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以按幢、單元等為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出籌備業(yè)主大會書面申請，并報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
建設(shè)單位故意拖延或者不報送的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促其按規(guī)定報送。
第十八條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十九條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)不少于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十�；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。籌備組中的業(yè)主成員條件與業(yè)主委員會成員條件一致。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
第二十條 首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；
（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散。
第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主委員會委員人數(shù)不足其原總數(shù)的二分之一時，重新選舉業(yè)主委員會；
（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第二十二條 召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，并同時告知社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。業(yè)主可以查閱業(yè)主大會會議記錄。
召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第二十三條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。
第二十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，一般最多不超過三屆，具體人數(shù)、任期、連選連任條件由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)主委員會委員任期相同。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足。
業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。
第二十五條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第二十六條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組建所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數(shù)委員組成，其人員組成應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十七條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表資格自行終止：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（三）喪失民事行為能力的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十八條 業(yè)主委員會委員、籌備組成員、物業(yè)管理委員會委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按業(yè)主大會議事規(guī)則等規(guī)定予以罷免：
（一）不履行職責(zé)的；
（二）利用委員、成員、代表資格謀取不正當(dāng)利益的；
（三）出現(xiàn)第二十四條第一款規(guī)定情形及其他拒不履行業(yè)主義務(wù)情形的；
（四）因履職不當(dāng)給業(yè)主造成較大損失的；
（五）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員、籌備組成員、物業(yè)管理委員會委員、業(yè)主代表的。
第二十九條 不再擔(dān)任業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、物業(yè)管理委員會所有的物品等移交業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會；拒不移交的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門督促移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)予以協(xié)助。
第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：
業(yè)主委員會備案申請書；
（二）業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表名單及其基本情況；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（四）業(yè)主大會會議記錄；
（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
備案材料齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內(nèi)將備案材料抄送縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門及社區(qū)居（村）民委員會；備案材料不齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）不予備案，并書面告知須補齊的材料。
第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并事先報告物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。
業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面移交手續(xù)；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門督促移交，物業(yè)所在地的公安機關(guān)予以協(xié)助。
第三十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。
第三十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?
經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居（村）民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會管理工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居（村）民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居（村）民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，并告知社區(qū)居（村）民委員會。
第三十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；
（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；
（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十六條 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。
一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十七條 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾，臨時管理規(guī)約文本應(yīng)同時交予物業(yè)買受人收執(zhí)。
第三十九條 市區(qū)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。
提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)或協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作：
（一）新建預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
（二）更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在原前期物業(yè)服務(wù)合同終止前完成。
中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門抄送物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十二條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。
第四十三條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿前，建設(shè)單位需提前解除合同重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，并征得已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可提前解除合同。
已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構(gòu)。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，業(yè)主委員會尚未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法第四十條的規(guī)定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十四條 前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
根據(jù)房屋買賣合同約定，已具備交付條件的房屋且建設(shè)單位已通知物業(yè)買受人交付的，因物業(yè)買受人的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按相關(guān)規(guī)定承擔(dān)。
第四十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
物業(yè)服務(wù)用房不計入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。
集體土地房屋拆遷安置住宅小區(qū)除按本條第二款規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)地上地下總建筑面積百分之二至百分之五的比例配建配套服務(wù)設(shè)施及物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，其經(jīng)營收益用于彌補小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的不足。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應(yīng)當(dāng)在三樓以下，其中物業(yè)接待中心辦公室應(yīng)當(dāng)設(shè)置在一樓。物業(yè)經(jīng)營性用房應(yīng)當(dāng)合理安排位置，便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展經(jīng)營。
物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道。建設(shè)單位不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、避難層、設(shè)備間、公共門廳、公共衛(wèi)生間、過道、地下室、車棚、車庫、民防工程以及不計入容積率的其他房屋和室內(nèi)層高不足2.2米的房屋等作為物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位在承接查驗前裝修到位；裝修前應(yīng)當(dāng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并對房屋功能進行合理布置；本著安全實用的原則，根據(jù)項目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、會議室等。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)管理辦公和業(yè)主委員會活動等用途，不得買賣和抵押。若用于經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足。
第四十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護和更新的責(zé)任，有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施的費用承擔(dān)，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2013年5月1日前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
第四十九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。承接查驗時物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前告知縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并邀請其共同參加。
現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備安裝、驗收、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限，并告知物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（四）建設(shè)單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其他與承接查驗有關(guān)的文件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可以進行查閱和復(fù)制。
縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后三十日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第五十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。市物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強參與本市物業(yè)項目招投標(biāo)、從事物業(yè)服務(wù)活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用的監(jiān)管。
第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。電梯、消防、機械式停車設(shè)備、鍋爐、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂服務(wù)合同。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人。更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。
業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人；要求更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。
第五十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個月以上的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)服務(wù)費用。具體范圍和減免標(biāo)準(zhǔn)、減免期限由市、縣（市）價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門確定。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將前期物業(yè)服務(wù)合同報所在地的價格行政主管部門備案；業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行政府指導(dǎo)價的，市、縣（市）價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬、定期公示，并接受業(yè)主委員會的核查。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費辦法等有關(guān)情況如實公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分?jǐn)偳闆r如實公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用的期限最長不得超過一年。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)�。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?
業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
第六十一條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以委托第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。評估結(jié)果可以作為要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改或者更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家、省和本市有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會可以參照前期物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)經(jīng)費在物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?
第六十五條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：
（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；
（二）移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；
（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄；
（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用；
（五）物業(yè)承接查驗檔案；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第六十六條 物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域或者拒不移交資料的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出；使業(yè)主生活受到嚴(yán)重影響的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)予以協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理；業(yè)主委員會還可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費后，擅自撤出或者停止物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其履行合同；對不繼續(xù)履行合同的，依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定處理。
第六十八條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。
業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理人；
（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用和期限；
（三）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；
（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、機械式停車設(shè)備、鍋爐、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。
第六十九條 老舊住宅小區(qū)可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）成立物業(yè)服務(wù)中心，為業(yè)主提供基本物業(yè)服務(wù)，主要做到有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護、有維修維護、有停車管理。
縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和財政部門應(yīng)當(dāng)制定基本物業(yè)服務(wù)補貼政策，所需經(jīng)費列入縣（市、區(qū)）人民政府財政預(yù)算。
第七十條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務(wù)項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結(jié)果。
縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目；失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
（一）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；
（二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；
（三）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的；
（四）未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；
（五）泄露業(yè)主信息的；
（六）對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復(fù)的；
（七）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)項目實行項目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。
物業(yè)項目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：
（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；
（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和排水管網(wǎng)等共用設(shè)施設(shè)備用途的；
（三）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的；
（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；
（五）因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的；
（六）被價格行政主管部門認(rèn)定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的；
（七）其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第七十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第七十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
平時開發(fā)利用人民防空工程設(shè)施，不得影響其戰(zhàn)時防空效能和應(yīng)急避難功能，不得擅自改變?nèi)朔拦こ唐綍r用途。
第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；
（二）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；
（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)；
（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；
（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；
（九）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；
（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十二）非法養(yǎng)殖大型犬、烈性犬；
（十三）占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮擋）消火栓等違反消防法律、法規(guī)的行為；
（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。
建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫的業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。
在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。
第七十七條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，應(yīng)當(dāng)由公安部門進行現(xiàn)場指導(dǎo)，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
對開放式物業(yè)管理區(qū)域，無停車場地或者用于停放汽車的車位、車庫嚴(yán)重不足的物業(yè)管理區(qū)域，公安部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域周邊情況進行全面調(diào)查，合理利用支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時停車泊位，對夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時停車泊位，供居民停放車輛。
第七十八條 前期物業(yè)管理期內(nèi)，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用的車位（車庫）的汽車停放費實行政府指導(dǎo)價；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定本區(qū)域汽車停放費標(biāo)準(zhǔn)。
前期物業(yè)管理期內(nèi)，建設(shè)單位未出售、未附贈或未出租的車位、車庫，汽車停放費由建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定及時支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。
第七十九條 業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費單獨列賬，獨立核算，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對汽車停放費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。
第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。
人民防空工程平時用作停車位的，其租金、汽車停放費的收取及其支出、使用管理等，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八十一條 鼓勵在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增建停車場（庫），按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則，逐步形成政府出資、企業(yè)投資、業(yè)主集資等社會多元化投資方式，采取政府支持，統(tǒng)一規(guī)劃，市場運作的形式，緩解和逐步解決車位、車庫供需矛盾。
第八十二條 房管、公安、建設(shè)、衛(wèi)生計生、環(huán)保、規(guī)劃、園林、城管、民防、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)加強監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第八十三條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
第八十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和城市房屋安全鑒定機構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、裝修材料等進入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第八十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。
第八十六條 物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。
物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第八十七條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第八十八條 住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防、安防等設(shè)施設(shè)備的日常維護費用由業(yè)主承擔(dān)；其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補貼。
2013年5月1日后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。
第八十九條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主均可憑應(yīng)急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金代管部門提出資金使用申請，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進行應(yīng)急處置：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）公共護（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；
（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；
（六）消防設(shè)施損壞不能正常運行的，造成嚴(yán)重火災(zāi)隱患危及房屋安全的；
（七）危及房屋安全的其他情形。
應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)將維修費用審計后向業(yè)主公示，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄�；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。
住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項，加強監(jiān)督管理，保障資金安全。
住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起五個工作日內(nèi)完成審核。
第九十條 住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記部門提供已足額交存住宅專項維修資金的相關(guān)憑證。
第九十一條 業(yè)主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。利息計入相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬。
住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)依法履行維修資金保值增值的責(zé)任，并建立住宅專項維修資金查詢制度，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項維修資金結(jié)存情況。
第九十二條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。老舊住宅小區(qū)的范圍，由市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）確定。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）負(fù)責(zé)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
第九十三條 老舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為老舊住宅小區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
第七章 法律責(zé)任
第九十四條 有違反本辦法條款行為的，由相關(guān)主管部門依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定依法進行查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第九十五條 阻礙行政執(zhí)法人員依法執(zhí)行職務(wù)的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第九十六條 違反本辦法第五十六條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納各項費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第九十七條 市、縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）物業(yè)管理行政主管部門（機構(gòu)）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附 則
第九十八條 本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；
（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第九十九條 住宅區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的管理及其監(jiān)督活動參照本辦法執(zhí)行。
第一百條 本辦法由揚州市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第一百零一條 本辦法自2016年11月8日起施行。2006年2月13日市人民政府頒發(fā)的《揚州市物業(yè)管理實施辦法》（揚政發(fā)〔2006〕47號）同時廢止。
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